Forældresalg inden Nytår ?

Den 12. september 2023 frigav Vurderingsstyrelsen de foreløbige vurderinger for alle landets boligejere.

Her kan du se både din egen og naboens vurdering ved at skrive adressen ind på Vurderingsportalen.dk https://www.vurderingsportalen.dk/ejerbolig/ejendomsvurdering/foreloebige-vurderinger

Hvis du når at købe bolig før Nytår, overtager du den særlige skatterabat, som gør, at boligskatten ikke må være højere end i 2023.

Det scenarium har sat godt gang i ejendomshandlerne, fordi køberne gerne vil overtage skatterabatten og sælgerne frygter, at prisen vil falde efter Nytår, fordi køberne er nødt til at indregne den højere boligskat i deres budget.

Hvis du overvejer at sælge din lejlighed til din datter inden årsskiftet, så skal du vide, at det er overtagelsesdagen, der er afgørende, hvis din datter skal kunne overtage skatterabatten og dermed spare penge i løbende boligskatter.

Hvis I fx underskriver en slutseddel den 15. december med overtagelse den 1. januar 2024, så bliver køber ramt at den nye boligskat, da overtagelsesdagen ligger efter 31. december 2023.

Derfor skal I aftale en overtagelsesdag, der ligger før 1. januar 2024.

Hvor lavt kan vi sætte prisen ?

De fleste har hørt om det gamle gavecirkulære fra 1982 hvor du som udgangspunkt kan sælge en fast ejendom til dine børn for en pris der ligger inden for +/- 15 % af den seneste vurdering.

Det ligger klart, at så længe du ikke har modtaget den nye 2020-vurdering, kan du stadig overdrage en ejendom til dine børn for en pris, der ligger inden for den velkendte ramme på +/-15 % af de seneste offentliggjorte ”gamle” vurdering.

Det står direkte i forarbejderne til den nye boligskattelov, at de foreløbige vurderinger ingen indflydelse har på værdiansættelsen i familieoverdragelser.

Hvis du er en af de få danskere, som allerede har fået den nye vurdering for 2020, så skal du  i stedet bruge den nye vurdering 2020 +/-20 %.

Vurderingen 2020 er lige på trapperne, hvis man skal tro Vurderingsstyrelsen. Hvis du står og overvejer en  familieoverdragelse her før Nytår, så skal du vide, at det er den gamle vurdering der gælder, lige indtil du har modtaget den endelig vurdering for 2020.

Det gælder også, selvom du står midt i et ”vurderingsflow”. Vurderingsflowet er, at du først modtager en såkaldt ”deklarationsmeddelelse” hvor Vurderingsstyrelsen disker op med de data fra BBR, som de vil lægge til grund for vurderingen 2020.

Datagrundlaget kan du så gøre indsigelser imod. Deklarationsmeddelelsen indeholder ikke en vurdering. Når fristen for indsigelser til deklarationsmeddelelsen er udløbet, går der ca. 6 uger, så vil du modtage den endelige vurdering 2020 i e-boks. Her bør du altså ikke være i tvivl om, at det er den nye vurdering, der er kommet.   

Hvis I underskriver en købsaftale efter at du har modtaget den nye vurdering for 2020, skal I opgøre værdien i familiehandlen ud fra den nye vurdering +/-20 %. Den gamle velkendte +/-15 %-regel bliver altså erstattet af en +/-20 %-regel

Hvis I underskriver købsaftalen før du har modtaget den nye 2020-vurdering, skal I bruge den gamle vurdering +/-15 %

Særlige omstændigheder

Ved familieoverdragelser skal du være meget opmærksom på, at SKAT kan tilsidesætte prisen, selvom den ligger inden for vurderingen +/-15%, hvis SKAT vurderer, at der foreligger særlige omstændigheder.

Efter den nyeste praksis kan det være en særlige omstændighed, hvis sælger indenfor de sidste 3 år har optaget kreditforeningslån i ejendommen og lånet overstiger 80 % af overdragelsesprisen i familiehandlen.  

Da 9 ud af 10 lejligheder i de store byer er finansieret med kreditforeningslån, er denne omstændighed særdeles relevant, da SKAT let kan slå op i tingbogen og tjekke, om der er optaget lån i ejendommen.

Ejertiden under 3 år kan også, hvis den er kombineret med en høj faktisk handelspris, være en særlig omstændighed både på sælger- og køberside.

Hvis din datter fx sælger lejligheden ”kort tid” efter familieoverdragelsen, så kan SKAT tilsidesætte ”familieprisen”, hvis den er væsentlig lavere end den faktiske salgspris til tredjemand.

Kort tid er ikke defineret i cirkulæret, men nogle rådgivere vurderer,  at hvis barnet sælger lejligheden, inden der er gået for 3 år, kan sagen være i farezonen.

Vi har kendskab til en konkret sag, hvor sønnen solgte lejligheden 8 måneder efter en familieoverdragelse til det dobbelte af familieprisen. Her kom SKAT på banen og tilsidesatte værdien med henvisning til, at der forelå ”særlige omstændigheder”.

Det fremgår klart og tydeligt af forarbejderne til den nye boligskattelov, at de nye foreløbige vurderinger for 2022 ikke i sig selv kan bruges af SKAT til at hævde, at der foreligger særlige omstændigheder.

I anbefales følgende:

Hvis I står foran en familieoverdragelse og er i tvivl om, hvorvidt I kan bruge den gamle vurdering +/-15 % eller den nye vurdering 2020 +/-20 %, så anbefales følgende model:

  1. I udarbejder sammen med rådgiver en købsaftale med et gyldigt skatteforbehold, hvor I indlægger en mindre afgiftspligtig gave som en del af finansieringen
  2. Herefter indsender I en gaveanmeldelse til SKAT, hvor købsaftalen vedlægges som bilag
  3. SKAT har nu max 6 måneder til at se på sagen. Hvis SKAT er uenig i prisen, så kan I takket være skatteforbeholdet i købsaftalen vælge at lade handlen gå tilbage eller alternativt korrigere prisen, så den svarer til den pris, som SKAT kan godkende.
  1. Når SKAT har godkendt gavens værdi, kan overdragelsen tinglyses. Tinglysning er alene en sikringsagt og er ikke en gyldighedsbetingelse i forhold til, om der foreligger en endelig og bindende aftale.

Du er som altid velkommen til at kontakte os.

Udgivet 14/11/2023

Book møde

Efter et møde med dig, hvor vi lærer hinanden at kende og gennemgår din situation og ønsker, kan vi varetage os alt det praktiske.
Book et møde
Døssing & Partnere © 2021
CVR.: 42491748