I de seneste måneder har vi set, at boligrenterne er steget eksplosivt. Et 30-årigt realkreditlån, som for bare et år siden blev udbudt med en rente på 2 % udbydes nu med en rente på 5 %.

De store rentestigninger har den positive effekt, at de udløser store fald i kurserne på eksisterende lån. Det er blevet det helt store samtaleemne blandt boligejere, om man skal omlægge sit realkreditlån via det man populært kalder en ”opkonvertering”. Altså en operation, hvor du bytter dit lavrentelån ud med et højrentelån. Eller den mere risikobetonede konvertering til et lån med variabel rente (skrå konvertering).

Et 30-årigt obligationslån med en rente på 2 % ligger nu i en kurs på ca. 78. Hvis du har et lån på 2 mio. kr., er det således muligt at skære ca. 440.000 kr. af gælden ved at indfri lånet.

Udsigten til at kunne skære en så stor luns af deres gæld, frister mange boligejere i disse dage. I de sidste 3 måneder har pengeinstitutterne således udarbejdet 54.000 tilbud om omlægning af realkreditlån.

Skal/skal ikke...
Hvis man er rimelig sikker på, at man skal sælge sit hus eller lejlighed inden for de næste 5-7 år, så er det næsten altid en fordel af konvertere sit lavrentelån til et højrentelån eller et flexlån, da man kun skal trækkes med den højere rente i en begrænset periode.

Regnestykket ser sådan ud:
Kursgevinst ved indfrielse – højere nettorente x forventet ejertid.
Når man bruger begrebet ”nettorente” så der det fordi værdi af rentefradraget typisk er 33 % så længe renteudgiften for ægtepar ikke overstiger 100.000 kr.

Skat ved låneomlægning
Den luns, du skærer af restgælden ved en konvertering, er i skattemæssig forstand udtryk for en kursgevinst på gæld.

Men er kursgevinsten så skattepligtig?
Svaret er nej, hvis der er tale om et obligationslån.

Som boligejer kan du altså trygt konvertere dit obligationslån uden at tænke på skat. Gevinsten vil være skattefri, medmindre du driver bankvirksomhed (næring).
Det gælder også, selvom du ikke selv bor på ejendommen, men lejer den ud til fx din datter.

Selskaber derimod er skattepligtige af gevinst på gæld. Det er en anden historie.

Kontantlån
Hvis der er tale om et kontantlån -fx et flexlån, gælder der det modsatte udgangspunkt.
Gevinst ved indfrielse af et kontantlån er nemlig som udgangspunkt skattepligtig.

Der er dog nogle undtagelser:
•Indfrielse sker i forbindelse med at du sælger ejendommen, herunder til ægtefællen
•Indfrielse sker efter krav fra kreditor

Bortset fra disse undtagelser, så skal du betale skat, hvis du opnår en gevinst ved indfrielse af et kontantlån -altså fx hvis du omlægger lånet, blot fordi renten er steget og det ikke sker i forbindelse med et salg af ejendommen.

Skat på kursgevinster beskattes som kapitalindkomst med en marginalskat på 42 %

Du kan dog som et plaster på såret reducere gevinsten med låneomkostninger (både ved etableringen og ved indfrielsen).